Przebieg budowy – na co zwrócić uwagę

Przebieg budowy, nasze zaangażowanie w nią, czas poświęcony na cały proces budowania zależy od tego jaki system budowy wybraliśmy. Jeśli jest to system generalnego wykonawcy nie mamy na budowie za dużo do zrobienia, nasze uczestnictwo w budowie ograniczy się do minimum. Gdy jednak zdecydowaliśmy się na budowę systemem gospodarczym czeka nas naprawdę wiele pracy dlatego ważnym jest, aby działać systematycznie i odpowiednio planować.

Współpraca z generalnym wykonawcą wiąże się z ustalaniem wszystkiego na początku. Na etapie kosztorysowania określana jest całkowita kwota budowy, zakres obowiązków firmy budującej, dobór materiałów konstrukcyjnych oraz rozwiązań instalatorskich. To wtedy podejmujemy decyzję na jakie opcje się decydujemy i jakich producentów wybieramy. Być może będzie nam zależało na tym, aby jakieś rozwiązanie podczas trwającej już budowy zastąpić innym, np.: chcielibyśmy lepsze okna, inny kocioł. Każda taka zmiana jest jak najbardziej możliwa, a wykonawca na pewno zaprezentuje nam inne opcje z możliwością rozliczenia różnicy. W przypadku budowy domu z pomocą generalnego wykonawcy ten zadba za nas o płynność budowy, aby kolejne etapy prac następowały po sobie systematycznie i zamówi wszystkie materiały. Po naszej stronie leżeć będą decyzje dotyczące kosmetyki domu, czyli kolory dachówki, stolarki okiennej i drzwiowej, rynien, rodzaj i faktura tynku na elewacji. Oczywiście nie oznacza to, że w ogóle nie powinniśmy  interesować się budową. Naszym obowiązkiem będzie tu odbiór poszczególnych etapów i pilnowanie zwłaszcza tych, które ulegają zakryciu jak np. fundamenty, ponieważ potem nie będzie już możliwości sprawdzenia jakości ich wykonania.

Inaczej ma się sytuacja w przypadku, gdy budujemy metodą gospodarczą. Tutaj wszystko spoczywa na naszych barkach. Sami musimy zadbać o wszystkie etapy. Na całość budowy złoży się zatem kilka ekip budowlanych, które specjalizują się w poszczególnych robotach: inna wykona dla nas fundament, inna postawi ściany, inna położy dach, a kolejna ociepli i pomaluje dom. Ważnym jest aby tak rozplanować kolejne prace, aby zachować płynność budowy, czyli aby kolejna ekipa  następowała płynnie po poprzedniej. Ponieważ większość firm budowlanych pracuje na materiałach inwestora sami musimy zatroszczyć się o ich zakup. Czeka nas zatem samodzielne poszukiwanie, porównywanie cen w składach budowlanych, organizacja dostaw na budowę w terminie zgodnym z wejściem konkretnej ekipy. Dodatkowo sami wcielamy się tutaj niejako w rolę generalnego wykonawcy, czyli pilnujemy budowy, całości prac i wykonawców. Oznacza to w praktyce codzienną wizytę na budowie. Musimy pamiętać aby rozliczać się za wykonaną usługę i nie płacić z góry. Nie dajmy się także zwieść oszczędnościom i rozliczeniom bez dokumentu potwierdzającego wykonanie pracy, gdyż może się okazać, że nikt nie weźmie potem odpowiedzialności za wykonaną błędnie usługę i nie będziemy mogli starać się o poprawę w ramach gwarancji. Pamiętajmy także o tym, aby zapewnić odpowiednie warunki pracy pracownikom budowlanym, bhp na budowie będzie dla nas oznaczał spokojne sumienie i gwarancję, że nikomu nic się nie stanie, a w razie wypadku nasza budowa nie zostanie wstrzymana na nieokreślony czas.

Zarówno w metodzie gospodarczej jak i systemie generalnego wykonawcy należy zwrócić uwagę, czy ekipy pracują zgodnie ze sztuką budowlaną, czy prace prowadzone są starannie i należycie. Dom ma stać wiele lat, nie pozwólmy zatem na prowizorkę. Formalizacji służą odbiory gwarantowane nam umową. Pilnujmy tego i nie bójmy się zwracać uwagi na niedociągnięcia. Od tego jak zostaną wykonane poszczególne prace będzie zależeć komfort mieszkania w naszym wymarzonym domu.

Wybór działki

Pierwszym krokiem na drodze do budowy własnego domu jest wybór działki.  Zdecydowanie od tego należy zacząć cały proces inwestycyjny. To charakter, wielkość, kształt i  położenie działki stanowią  podstawę do tego jaki dom może na niej zostać wybudowany.

Poszukując gruntu na którym miałby stanąć nasz wymarzony dom powinniśmy odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań, przede wszystkim dotyczących lokalizacji. Jeśli mamy małe dzieci zastanówmy się, czy działka umożliwi nam komfortowy dowóz pociech do szkoły, przedszkola, czy na zajęcia dodatkowe. Sprawdźmy gdzie znajduje się najbliższa przychodnia, poczta, apteka czy park.

Zwróćmy uwagę na to jak położona jest działka, jak usytuowana jest względem stron świata, abyśmy mogli odpowiednio rozplanować układ pomieszczeń. Powinniśmy zadbać o to, aby pokój dzienny miał wystawę południową, a pomieszczenia gospodarcze znalazły się od północy, co w przyszłości korzystnie wpłynie na rachunki za ogrzewanie budynku. Działka ze spadkiem daje możliwości łatwiejszej budowy domu z podpiwniczeniem, w razie jednak gdy piwnicy nie planujemy może podwyższyć koszty budowy związane z niwelacją terenu.

Zwróćmy uwagę na wymiary parceli, jak jest długa, szeroka, a co za tym idzie jaką powierzchnią zabudowy, czy ewentualnego ogródka możemy dysponować. Należy pamiętać, że minimalna odległość od granicy działki dla ścian z oknami to 4 metry. W przypadku działki o szerokości do 16 metrów możliwa jest budowa w granicy działki jednym bokiem domu, przy czym ściana ta musi być pozbawiona otworów okiennych.

Przemyślmy także w jaki sposób chcielibyśmy ogrzewać nasz dom, sprawdźmy zatem uzbrojenie działki i ewentualne dostępne media, ponieważ to wpłynie na późniejsze koszty związane z energetyką domu. Jeśli np. planujemy montaż kotła gazowego sprawdźmy czy w danej lokalizacji istnieje instalacja gazowa, w przypadku jej braku będziemy musieli pomyśleć np. o kotle na paliwo stałe, albo o alternatywnych źródłach jakim jest pompa ciepła, czy ogrzewanie na podczerwień.

Przy wyborze kierujmy się również dostępem danego terenu do drogi, sprawdźmy, czy droga dojazdowa jest własnością gminną, czy przypadkiem nie jest własnością prywatną, a co za tym często idzie nie wchodzi tu w grę jakaś służebność, która może okazać się w przyszłości powodem konfliktu i niepotrzebnego stresu. Przyjrzyjmy się sąsiadującej zabudowie, zwróćmy uwagę, czy okolica to zabudowa niskich domów jednorodzinnych, czy wkoło nas mogą powstać wielokondygnacyjne budynki wielorodzinne,  których mieszkańcy będą przez okno zaglądać na nasze podwórko ingerując w naszą prywatność.

Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością warto udać się do odpowiedniego urzędu po wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takowego postarać się o wydanie warunków zabudowy. O wypis z planu, czy o wydanie warunków zabudowy może zwrócić się każdy. Ewentualnie można zapytać właściciela działki, czy dla danej nieruchomości nie zostały już warunki wydane, decyzja przechodzi bowiem na nowego właściciela.

Informacje zasięgnięte w odpowiednim urzędzie pomogą nam w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego jakim jest wybór projektu, o czym napiszemy w kolejnym artykule naszego cyklu Budowa krok po kroku.

Przydatne linki:
Ustalenie Warunków Zabudowy na przykładzie Miasta Kraków
Wydawanie wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przykładzie Miasta Krakowa