Przebieg budowy – na co zwrócić uwagę

Przebieg budowy, nasze zaangażowanie w nią, czas poświęcony na cały proces budowania zależy od tego jaki system budowy wybraliśmy. Jeśli jest to system generalnego wykonawcy nie mamy na budowie za dużo do zrobienia, nasze uczestnictwo w budowie ograniczy się do minimum. Gdy jednak zdecydowaliśmy się na budowę systemem gospodarczym czeka nas naprawdę wiele pracy dlatego ważnym jest, aby działać systematycznie i odpowiednio planować.

Współpraca z generalnym wykonawcą wiąże się z ustalaniem wszystkiego na początku. Na etapie kosztorysowania określana jest całkowita kwota budowy, zakres obowiązków firmy budującej, dobór materiałów konstrukcyjnych oraz rozwiązań instalatorskich. To wtedy podejmujemy decyzję na jakie opcje się decydujemy i jakich producentów wybieramy. Być może będzie nam zależało na tym, aby jakieś rozwiązanie podczas trwającej już budowy zastąpić innym, np.: chcielibyśmy lepsze okna, inny kocioł. Każda taka zmiana jest jak najbardziej możliwa, a wykonawca na pewno zaprezentuje nam inne opcje z możliwością rozliczenia różnicy. W przypadku budowy domu z pomocą generalnego wykonawcy ten zadba za nas o płynność budowy, aby kolejne etapy prac następowały po sobie systematycznie i zamówi wszystkie materiały. Po naszej stronie leżeć będą decyzje dotyczące kosmetyki domu, czyli kolory dachówki, stolarki okiennej i drzwiowej, rynien, rodzaj i faktura tynku na elewacji. Oczywiście nie oznacza to, że w ogóle nie powinniśmy  interesować się budową. Naszym obowiązkiem będzie tu odbiór poszczególnych etapów i pilnowanie zwłaszcza tych, które ulegają zakryciu jak np. fundamenty, ponieważ potem nie będzie już możliwości sprawdzenia jakości ich wykonania.

Inaczej ma się sytuacja w przypadku, gdy budujemy metodą gospodarczą. Tutaj wszystko spoczywa na naszych barkach. Sami musimy zadbać o wszystkie etapy. Na całość budowy złoży się zatem kilka ekip budowlanych, które specjalizują się w poszczególnych robotach: inna wykona dla nas fundament, inna postawi ściany, inna położy dach, a kolejna ociepli i pomaluje dom. Ważnym jest aby tak rozplanować kolejne prace, aby zachować płynność budowy, czyli aby kolejna ekipa  następowała płynnie po poprzedniej. Ponieważ większość firm budowlanych pracuje na materiałach inwestora sami musimy zatroszczyć się o ich zakup. Czeka nas zatem samodzielne poszukiwanie, porównywanie cen w składach budowlanych, organizacja dostaw na budowę w terminie zgodnym z wejściem konkretnej ekipy. Dodatkowo sami wcielamy się tutaj niejako w rolę generalnego wykonawcy, czyli pilnujemy budowy, całości prac i wykonawców. Oznacza to w praktyce codzienną wizytę na budowie. Musimy pamiętać aby rozliczać się za wykonaną usługę i nie płacić z góry. Nie dajmy się także zwieść oszczędnościom i rozliczeniom bez dokumentu potwierdzającego wykonanie pracy, gdyż może się okazać, że nikt nie weźmie potem odpowiedzialności za wykonaną błędnie usługę i nie będziemy mogli starać się o poprawę w ramach gwarancji. Pamiętajmy także o tym, aby zapewnić odpowiednie warunki pracy pracownikom budowlanym, bhp na budowie będzie dla nas oznaczał spokojne sumienie i gwarancję, że nikomu nic się nie stanie, a w razie wypadku nasza budowa nie zostanie wstrzymana na nieokreślony czas.

Zarówno w metodzie gospodarczej jak i systemie generalnego wykonawcy należy zwrócić uwagę, czy ekipy pracują zgodnie ze sztuką budowlaną, czy prace prowadzone są starannie i należycie. Dom ma stać wiele lat, nie pozwólmy zatem na prowizorkę. Formalizacji służą odbiory gwarantowane nam umową. Pilnujmy tego i nie bójmy się zwracać uwagi na niedociągnięcia. Od tego jak zostaną wykonane poszczególne prace będzie zależeć komfort mieszkania w naszym wymarzonym domu.

Pozwolenie na budowę

Zmiana Prawa Budowlanego ze stycznia 2015 zniosła wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę dla budynków, które znacznie upraszając tę nowelizację, nie są uciążliwe dla sąsiadów. W takich przypadkach konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy. Przeważająca większość sytuacji wymaga jednak pozwolenia. Usystematyzujmy zatem jakie dokumenty do rozpoczęcia budowy będą nam potrzebne.

1. Wypis z Planu Zagospodarowania Przestrzennego/Decyzja o Warunkach zabudowy

Aby uzyskać Wypis z Planu musimy ustalić informacje dotyczące naszej działki takie jak: numer ewidencyjny, arkusz mapy, obręb (miejscowość)   i  adres. Powyższe dane  możemy uzyskać z dwóch podstawowych źródeł: z księgi wieczystej (o ile nieruchomość ją posiada) lub z Urzędu Gminy.

Po Wypis i Wyrys z Planu Zagospodarowania Przestrzennego, lub w razie jego braku Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (działki) kierujemy się do Wydziału Architektury Urzędu Miasta, Gminy lub Dzielnicy. Dokumenty te mogą zawierać szczegółowe informacje i wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych. Dzięki nim dowiemy się dokładnie jaki dom możemy postawić na naszej działce, co będzie cenną wskazówką przy wyborze projektu.

Niektóre urzędy aby wydać Wypis i Wyrys żądają złożenia mapy sytuacyjnej wraz z wnioskiem o wypis. Mapa jest do kupienia w siedzibie urzędu: W Wydziale Geodezji i Ewidencji Gruntów Urzędu gminnego, dzielnicowego lub miejskiego. Niektóre urzędy  załączają ją same ze zwiększoną opłatą. Wyciąg z mapy ewidencyjnej gruntów to zazwyczaj mapa w skali 1:1000.

Koszt wypisu to od 30 do 50 zł w zależności od ilości stron ( do 5 stron – 30zł, powyżej 5 stron – 50zł), koszt wyrysu: za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 – 20zł, nie więcej niż – 200zł.

2. Aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa 

Do pozwolenia na budowę będzie nam też potrzebna mapa przeznaczona do celów projektowych w skali 1:500. Mapę wykonuje uprawniony geodeta w trzech egzemplarzach. Koszt to kwota od 500-1000 zł. Na mapę czeka się około 4 tygodni i pomoże to w dokładniejszym określeniu kosztów przyszłej budowy (robót ziemnych, długości przyłączy instalacyjnych itp.).

3. Ekspertyza geologiczna 

Ekspertyza wykonywana przez specjalistyczną firmę geotechniczną jest niezbędna, aby określić warunki gruntowo-wodne na działce. Uzyskane w ten sposób informacje pozwolą podjąć decyzję dotyczącą posadowienia budynku np. czy ma to być ława fundamentowa, czy płyta, czy można podpiwniczyć dom. Koszt odwiertów wynosi od 100 do 150 zł/m w zależności od regionu kraju.  Minimum wykonuje się trzy odwierty, zatem koszt trzech odwiertów głębokości ok. 5 m to wydatek rzędu od 1500 zł. W tę cenę wliczone są także koszty dokumentacji geotechnicznej. Aby określić zmiany poziomu wód gruntowych w ciągu roku badania czasami trzeba powtórzyć. Na dokumentację czeka się od tygodnia do dwóch.

4. Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem

Oświadczenia należy złożyć z informacją, czy jest to własność, współwłasność czy  dzierżawa.

5. Cztery egzemplarze Projektu Budowlanego

Projekt Budowlany składa się z dwóch głównych części: projektu architektoniczno – budowlanego i projektu zagospodarowania. Każdy projekt gotowy musi zostać zaadaptowany przez uprawnionego architekta do warunków miejscowych. Do tego mogą być konieczne inne projekty uzupełniające np. Projekt zjazdu (przyłączenia się do drogi) w przypadku gdy opracowanie narzuca dany urząd.
Koszt projektu gotowego zaczyna się od 2 000 zł. Adaptacja to koszt 2500 – 3000 zł. Koszt projektu indywidualnego to kwota ok. 100 zł/m2.

6. Promesy przyłączenia mediów 

Warunki techniczne dostawy mediów (prąd, woda, kanalizacja, ścieki). W przypadku braku możliwości podłączenia należy przedstawić rozwiązania alternatywne: np. projekt szamba w przypadku braku możliwości podpięcia do kanalizacji, ujęcie wody ze studni przy braku możliwości pobierania wody z sieci wodociągowej, przy czym jeśli nie można podłączyć prądu budowa nie będzie możliwa.

Na pozwolenie na budowę trzeba poczekać do 65 dni, uprawomocnienie następuje po 14 dniach. Budowę należy rozpocząć do 3 lat od uzyskania pozwolenia. Ostatnią formalnością niezbędną do rozpoczęcia budowy jest Zgłoszenie Rozpoczęcia Budowy do Nadzoru Budowlanego. W dniu zgłoszenia możemy zacząć prace.

Wybór ekipy budowlanej

Przystępując do budowy mamy dwie możliwości: budowa systemem gospodarczym oraz wybór generalnego wykonawcy. Podejmując decyzję co do naszego domu rozważmy jakie są korzyści obu systemów, co bardziej nam się opłaca, ale też jak wpłynie to na czas realizacji.

Decydując się na system gospodarczy mamy przede wszystkim na względzie ograniczenie kosztów. Sami szukamy najtańszych ekip do poszczególnych etapów, koordynujemy prace, dobieramy materiały, pilotujemy ich dowóz na budowę, zgrywamy wszystko w czasie. Realna oszczędność wystąpi jednak kiedy sami zdecydujemy się na wykonanie chociażby części prac, lub kupimy materiały w naprawdę okazyjnych cenach. W wyniku takiego działania zaoszczędzimy na pewno, ale będzie nas to kosztować wiele pracy, czasu i niestety stresu. Trudno bowiem tak zgrać ekipy budowlane do poszczególnych etapów, aby budowa nie była w zastoju, a pracując na pełny etat ciężko  koordynować wszystkie działania.

System generalnego wykonawcy pozwala nam przekazać budowę w ręce jednej firmy, która wszystko za nas zrobi. Zadba o poszczególne etapy budowy, jeśli sama czegoś nie wykonuje posłuży się swoim podwykonawcą, zorganizuje materiały budowlane często według swojego wynegocjowanego cennika. Nie będziemy się musieli martwić czy poszczególne etapy złożą się ze sobą w czasie, ponieważ umawiamy się tylko na termin końcowy. Teoretycznie wiążą się z tym wyższe koszty budowy, ale często zlecenie wszystkich prac jednej firmie okazuje się tańsze niż płacenie kilku oddzielnym ekipom. Trzeba także spojrzeć na sytuację ze strony posiadanego czasu – jeśli budowa systemem gospodarczym rozwlecze nam się w czasie, na pewno nie będzie tu mowy o oszczędnościach.

Kiedy zacząć poszukiwania ekipy budowlanej?

Im szybciej zdecydujemy się na współpracę z konkretną firmą wykonawczą, tym lepiej. Będziemy wówczas mogli zarezerwować sobie interesujący nas termin wpisując się w grafik prac danego wykonawcy. Na rynku znajdują się też firmy oferujące kompleksową obsługę od projektu, poprzez adaptację do działki, z załatwieniem wszelkich formalności, po budowę do stanu pod klucz.
Poszukiwania można zacząć już na etapie szukania projektu, czy na etapie załatwiania formalności  związanych z pozwoleniem na budowę, bo najczęściej do tego momentu podjęliśmy już decyzję w jakiej technologii będziemy nasz dom budować. Większość firm wykonawczych ma swoje specjalizacje: jedne budują tradycyjnie, inne w systemach szkieletowych, czy modułowych. Oczywiście posiadając projekt w konkretnej technologii już z pozwoleniem na budowę nie oznacza to, że nie możemy zmienić zdania. Zmiana technologii wznoszenia budynku jest tzw. zmianą nieistotną, co oznacza, że nawet jeśli mamy już pozwolenie na budowę zmiany tej możemy dokonać poprzez odpowiednią informację w Dzienniku Budowy, czy jak w przypadku technologii szkieletowych wykonanie projektu zamiennego konstrukcji, który zostanie złożony w momencie starania się już o użytkowanie budynku.

Na co zwrócić uwagę wybierając wykonawcę?

Jeśli otrzymamy wyceny od kilku firm zastanówmy się jak kwoty przekładają się na rzeczywistość.  Zanim podpiszemy umowę, której podstawą będzie dana wycena dopytajmy, czy jest to cena netto, czy brutto – dla osoby fizycznej ma to znaczenie ze względu na brak możliwości rozliczenia VAT. Sprecyzujmy co obejmuje ta cena: w jakim stanie budowlanym będzie uzyskany produkt końcowy, bo różnicą jest, czy dom będzie pod tzw. klucz, czy w stanie deweloperskim. Sprawdźmy czy cena obejmuje także koszt instalacji wewnętrznych. Wiele firm starając się przyciągnąć klienta „ukrywa” część kosztów, które jednak będziemy zmuszeni ponieść aby zamieszkać w budynku…

Zainteresujmy się historią firmy, sprawdźmy czy posiada już jakieś realizacje, poprośmy o namiary do wcześniejszych klientów. Dzięki temu możemy poznać opinię dotyczącą współpracy, rzetelności, czy fachowości wykonawczej. Ważne są także aspekty czysto ludzkie: atmosfera na budowie, podejście do klienta, grupa specjalistów, którzy doradzą w podjęciu często niełatwych decyzji.

Przeczytajmy umowę!

Jeśli już zdecydujemy z kim chcemy budować nasz dom, zanim podpiszemy umowę uważnie ją przeczytajmy. Poprośmy o jej wcześniejsze udostępnienie abyśmy mogli przeanalizować szczegółowo każdy punkt. Zwróćmy uwagę na terminy, zakres prac, kary, płatności. Jeśli na budowę zaciągamy kredyt sprawdźmy, czy terminy transz za poszczególne etapy budowy pokrywają się z transzami ustalonymi w banku.

Pilnujmy swojej inwestycji, nawet jeśli wybraliśmy generalnego wykonawcę. Dokonujmy sumiennie odbiorów poszczególnych etapów budowy, a zwłaszcza tych, które ulegają zakryciu (jak np. fundament), gdyż stwierdzenie poprawności ich wykonania będzie w późniejszym etapie problematyczne. Jeśli zupełnie nie mamy czasu na naszą budowę zastanówmy się nad powołaniem Inspektora Nadzoru, który poświęci czas jedynie naszej budowie dbając o każdy jej szczegół. Obowiązkowy bowiem Kierownik Budowy, może prowadząc kilka budów jednocześnie nie wywiązywać się w pełni z powierzonego mu zadania.

Kolejny artykuł z naszej serii w całości poświęcimy wszelkim formalnościom związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Wybór technologii

Będąc już w posiadaniu działki, jak i projektu naszego wymarzonego domu pora zastanowić się nad wyborem technologii w jakiej powstanie budynek. To na jaki materiał ostatecznie się zdecydujemy będzie miało wpływ na koszty, energooszczędność i czas budowy.

Co oferuje rynek budowlany.

Współczesny rynek oferuje ogromny wybór materiałów konstrukcyjnych. Jedną z najbardziej rozpowszechnionych metod budowy jest tzw. technologia tradycyjna, murowana na mokro w oparciu o różnego rodzaju cegły, pustaki (poryzowane, Max),  bloczki z betonu komórkowego, czy bloczki silikatowe. Metoda ta jest tzw. metodą ciężką, dającą podzielić się na etapy dotyczące fundamentów, parteru, piętra itd. Cały proces budowy staje się przez to długi i rozłożony w czasie, co daje nam jednak możliwość etapowania nie tylko prac, ale wydatków finansowych. Trzeba  jednak pamiętać że metoda tradycyjna związana jest z przedłużeniem czasu budowy spowodowanym schnięciem materiałów. Warto o tym pamiętać mając na względzie nie tylko trwałość budynku, ale również kwestię wpływu na zdrowie  parowania chemikaliów.

W ostatnich latach pojawiła się alternatywa dla metody tradycyjnej w postaci domów modułowych,  szkieletowych, czy w technologii ETS, czyli tzw. kształtek styropianowych. Prefabrykowane elementy budynku: ściany, strop, więźba dachowa trafiają na plac budowy, gdzie montowane są na miejscu, czy jak w przypadku ETS układane jak klocki lego.

Dobrze rozwijającą się metodą budowy w Polsce jest znana od kilkudziesięciu lat na świecie technologia szkieletowa. Oparta jest na szkielecie drewnianym lub lekkim szkielecie stalowym z wysokiej jakości ocynkowanej stali.

Ogromną zaletą tej technologii jest szybkość budowy. Dom może powstać w przeciągu 3-4 miesięcy i to do stanu „pod klucz”. Szkielet stalowy montowany jest na gotowym fundamencie za pomocą wkrętów samo wiercących, które gwarantują niezwykłą stabilność i solidność konstrukcji. Domy budowane tą technologią charakteryzują się wysoką energooszczędnością (koszt ciepłej wody i ogrzania budynku 100m2 to ok. 1500 złotych rocznie).

Na co zwrócić uwagę.

Szukając najbardziej odpowiadającej nam technologii zwróćmy uwagę przede wszystkim na rodzaj materiału: jego trwałość, czy dany producent udostępnia nam odpowiednie certyfikaty i czy daje gwarancję na swój produkt. W przypadku szkieletu drewnianego sprawdźmy czy odpowiednio sezonowane było drewno, aby nie okazało się potem, iż konstrukcja ulega gniciu. Zastanówmy się jakim czasem dysponujemy, czy chcemy wybudować szybko, czy całość prac może się przeciągnąć. Skrócenie czasu budowy jest korzystne np. dla tych, którzy na budowę zaciągnęli kredyt i jego spłata uzależniona jest od tego jak szybko zostanie oddany budynek do użytkowania.

Zwróćmy uwagę na parametry cieplne danej technologii, czyli jak energooszczędny będzie powstały dom, a co za tym idzie jakie opłaty związane z ogrzewaniem będą nas czekać w przyszłości. Porównajmy jak ta sytuacja będzie się rysować dla tego samego budynku w różnych technologiach.
Oczywiście z punktu widzenia każdego budującego istotny jest koszt samej budowy, ale pamiętajmy, że nie jest to jedynie koszt materiału, czy robocizny ekip wykonawczych, ale także czas powstawania budynku. Jeśli jesteśmy w stanie wybudować dom w trzy miesiące to w porównaniu z budową trwającą rok, czy dwa – rachunek jest prosty.

Zasięgnijmy opinii, zapoznajmy się z zaletami, ale i wadami poszczególnych metod. Dobrym rozwiązaniem jest także wybór technologii w połączeniu z wyborem firmy wykonawczej, która w danej metodzie się specjalizuje. Wtedy jesteśmy w stanie nie tylko zobaczyć konkretne realizacje w danej technologii, ale i nawiązać kontakt z osobami, klientami tej firmy, które już dom z nią wybudowały, dzięki czemu uzyskamy wiarygodne i obiektywne informacje na interesujący nas temat.

Jak szukać i na co zwrócić uwagę przy wyborze firmy budowlanej podpowiemy już w następnym artykule naszej serii „Budowa domu krok po kroku”.

Wybór projektu

W dzisiejszym artykule doradzimy, jak spośród tysięcy gotowych projektów dostępnych na rynku wybrać ten, który sprawi, że wybudujemy dom spełniający nasze oczekiwania. Podpowiemy czym kierować się podczas tego trudnego wyboru i kiedy rozważyć kupno projektu indywidualnego.

Wybór projektu domu jest ściśle związany z  działką na której ma zostać wybudowany. Na początek musimy zatem dowiedzieć się jakie zamierzenia inwestycyjne dopuszczone są do realizacji na danym obszarze, czyli np. jak wysoki może być nasz dom, jaki kąt nachylenia dachu jest dopuszczalny, w jakiej odległości od granic działki może zostać postawiony budynek. Aby uzyskać takie informacje musimy udać się do Urzędu Miasta po wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub jeśli go nie ma, zapoznać się z decyzją o warunkach zabudowy.

Aby wybudować dom, którego bryła będzie jak najlepiej ułożona względem stron świata, dobierając projekt musimy zwrócić uwagę od jakiej strony znajduje się wjazd na parcelę. Jeśli dostęp do drogi jest od północy powinniśmy zlokalizować wejście od tej strony, a na południu umiejscowić pokój dzienny z wyjściem na taras, w którym zawsze będzie maksymalna ilość światła dziennego. Gdy wejście jest od południa, powinniśmy wybrać projekt z kuchnią od wschodu, a salonem na zachód. Jeśli nasza nieruchomość jest wąska, a długa warto wybrać opcję domu z garażem na przedzie budynku tak, aby dojazd do niego był łatwy i aby oddzielał on część gospodarczą od mieszkalnej. Wszelkie pomieszczenia gospodarcze, czyli te nieogrzewane lub z założoną mniejszą temperaturą ogrzewania, powinny znajdować się od północy, będą wówczas stanowić swoisty bufor dla pozostałych części domu.

Przykład projektów z klasycznym układem północ – południe, z garażem na froncie budynku i bez garażu.

Rys. Projekt Anulka z garażem, Groszek, autor: Pracownia HB studio

Zastanówmy się, czy skłaniamy się ku otwartej kuchni z przejściem przez jadalnie na salon, czy raczej wolimy osobne pomieszczenie. Czy nie warto zaplanować dodatkowego pokoju gościnnego na parterze? Czy wiatrołap jest na tyle duży, aby pomieścić szafę wnękową? Podczas wyboru projektu musimy zastanowić się na jakich pomieszczeniach szczególnie nam zależy, a z których jesteśmy w stanie zrezygnować trzymając się założeń związanych z wybranym metrażem domu. Budując dom z poddaszem użytkowym zwróćmy uwagę jaką naprawdę powierzchnią będziemy dysponować na piętrze (wygodnym jest, gdy autor projektu podaje nie tylko powierzchnię po podłodze, ale także użytkową). Zbyt duże skosy znacznie ograniczają nas zarówno w zagospodarowaniu przestrzeni jak i poruszaniu się po pomieszczeniach. Trzeba wziąć pod uwagę, że dysponując działką ze spadkiem możemy zdecydować się na dom z podpiwniczeniem, gdzie  może znaleźć się np. garaż. Pamiętajmy też o tym, że praktycznie każda pracownia oferuje wszystkie projekty w odbiciu lustrzanym co daje nam większe pole wyboru.

Przykład projektu z jego lustrzanym odbiciem.

Rys. Projekt Tulpia w podstawie i odbiciu lustrzanym, autor: Pracownia HB studio

Przykład projektu z wejściem od południa, salon usytuowany od zachodu, od północy pomieszczenia pomocnicze typu łazienka i pomieszczenie gospodarcze.

Rys. Projekt Oliwka z garażem, autor: Pracownia HB studio

Jeśli mimo tego, że przejrzeliśmy tysiące projektów gotowych nie udało nam się wybrać żadnego, który spełniłby nasze oczekiwania, trzeba zastanowić się nad projektem indywidualnym. Znacznie droższy pozwoli nam jednak na zdecydowanie o każdym szczególe od rozmieszczenia pomieszczeń po kształt bryły budynku. Projekt indywidualny odpowie na wszystkie nasze oczekiwania, a podczas pracy z architektem zminimalizujemy ilość błędów i kompromisów. Warto wiedzieć, że zmiany w projektach gotowych (jak np. przestawienie ścian w pomieszczeniach) również wymagają pracy architekta i są dodatkowo płatne.

Każdy projekt, zarówno gotowy jak i indywidualny musi zostać zaadaptowany do działki. Zajmie się tym architekt adaptujący. Wykona projekt zagospodarowania, który składa się z części opisowej oraz z części rysunkowej na sporządzonej przez geodetę do celów projektowych mapie sytuacyjno-wysokościowej. Na etapie adaptacji jest także czas na wybór technologii w jakiej będziemy chcieli wybudować nasz dom. I właśnie wybór technologii będzie tematem kolejnego artykułu w ramach cyklu Budowa krok po kroku.

Wybór działki

Pierwszym krokiem na drodze do budowy własnego domu jest wybór działki.  Zdecydowanie od tego należy zacząć cały proces inwestycyjny. To charakter, wielkość, kształt i  położenie działki stanowią  podstawę do tego jaki dom może na niej zostać wybudowany.

Poszukując gruntu na którym miałby stanąć nasz wymarzony dom powinniśmy odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań, przede wszystkim dotyczących lokalizacji. Jeśli mamy małe dzieci zastanówmy się, czy działka umożliwi nam komfortowy dowóz pociech do szkoły, przedszkola, czy na zajęcia dodatkowe. Sprawdźmy gdzie znajduje się najbliższa przychodnia, poczta, apteka czy park.

Zwróćmy uwagę na to jak położona jest działka, jak usytuowana jest względem stron świata, abyśmy mogli odpowiednio rozplanować układ pomieszczeń. Powinniśmy zadbać o to, aby pokój dzienny miał wystawę południową, a pomieszczenia gospodarcze znalazły się od północy, co w przyszłości korzystnie wpłynie na rachunki za ogrzewanie budynku. Działka ze spadkiem daje możliwości łatwiejszej budowy domu z podpiwniczeniem, w razie jednak gdy piwnicy nie planujemy może podwyższyć koszty budowy związane z niwelacją terenu.

Zwróćmy uwagę na wymiary parceli, jak jest długa, szeroka, a co za tym idzie jaką powierzchnią zabudowy, czy ewentualnego ogródka możemy dysponować. Należy pamiętać, że minimalna odległość od granicy działki dla ścian z oknami to 4 metry. W przypadku działki o szerokości do 16 metrów możliwa jest budowa w granicy działki jednym bokiem domu, przy czym ściana ta musi być pozbawiona otworów okiennych.

Przemyślmy także w jaki sposób chcielibyśmy ogrzewać nasz dom, sprawdźmy zatem uzbrojenie działki i ewentualne dostępne media, ponieważ to wpłynie na późniejsze koszty związane z energetyką domu. Jeśli np. planujemy montaż kotła gazowego sprawdźmy czy w danej lokalizacji istnieje instalacja gazowa, w przypadku jej braku będziemy musieli pomyśleć np. o kotle na paliwo stałe, albo o alternatywnych źródłach jakim jest pompa ciepła, czy ogrzewanie na podczerwień.

Przy wyborze kierujmy się również dostępem danego terenu do drogi, sprawdźmy, czy droga dojazdowa jest własnością gminną, czy przypadkiem nie jest własnością prywatną, a co za tym często idzie nie wchodzi tu w grę jakaś służebność, która może okazać się w przyszłości powodem konfliktu i niepotrzebnego stresu. Przyjrzyjmy się sąsiadującej zabudowie, zwróćmy uwagę, czy okolica to zabudowa niskich domów jednorodzinnych, czy wkoło nas mogą powstać wielokondygnacyjne budynki wielorodzinne,  których mieszkańcy będą przez okno zaglądać na nasze podwórko ingerując w naszą prywatność.

Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością warto udać się do odpowiedniego urzędu po wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takowego postarać się o wydanie warunków zabudowy. O wypis z planu, czy o wydanie warunków zabudowy może zwrócić się każdy. Ewentualnie można zapytać właściciela działki, czy dla danej nieruchomości nie zostały już warunki wydane, decyzja przechodzi bowiem na nowego właściciela.

Informacje zasięgnięte w odpowiednim urzędzie pomogą nam w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego jakim jest wybór projektu, o czym napiszemy w kolejnym artykule naszego cyklu Budowa krok po kroku.

Przydatne linki:
Ustalenie Warunków Zabudowy na przykładzie Miasta Kraków
Wydawanie wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przykładzie Miasta Krakowa