Wybór ekipy budowlanej

Przystępując do budowy mamy dwie możliwości: budowa systemem gospodarczym oraz wybór generalnego wykonawcy. Podejmując decyzję co do naszego domu rozważmy jakie są korzyści obu systemów, co bardziej nam się opłaca, ale też jak wpłynie to na czas realizacji.

Decydując się na system gospodarczy mamy przede wszystkim na względzie ograniczenie kosztów. Sami szukamy najtańszych ekip do poszczególnych etapów, koordynujemy prace, dobieramy materiały, pilotujemy ich dowóz na budowę, zgrywamy wszystko w czasie. Realna oszczędność wystąpi jednak kiedy sami zdecydujemy się na wykonanie chociażby części prac, lub kupimy materiały w naprawdę okazyjnych cenach. W wyniku takiego działania zaoszczędzimy na pewno, ale będzie nas to kosztować wiele pracy, czasu i niestety stresu. Trudno bowiem tak zgrać ekipy budowlane do poszczególnych etapów, aby budowa nie była w zastoju, a pracując na pełny etat ciężko  koordynować wszystkie działania.

System generalnego wykonawcy pozwala nam przekazać budowę w ręce jednej firmy, która wszystko za nas zrobi. Zadba o poszczególne etapy budowy, jeśli sama czegoś nie wykonuje posłuży się swoim podwykonawcą, zorganizuje materiały budowlane często według swojego wynegocjowanego cennika. Nie będziemy się musieli martwić czy poszczególne etapy złożą się ze sobą w czasie, ponieważ umawiamy się tylko na termin końcowy. Teoretycznie wiążą się z tym wyższe koszty budowy, ale często zlecenie wszystkich prac jednej firmie okazuje się tańsze niż płacenie kilku oddzielnym ekipom. Trzeba także spojrzeć na sytuację ze strony posiadanego czasu – jeśli budowa systemem gospodarczym rozwlecze nam się w czasie, na pewno nie będzie tu mowy o oszczędnościach.

Kiedy zacząć poszukiwania ekipy budowlanej?

Im szybciej zdecydujemy się na współpracę z konkretną firmą wykonawczą, tym lepiej. Będziemy wówczas mogli zarezerwować sobie interesujący nas termin wpisując się w grafik prac danego wykonawcy. Na rynku znajdują się też firmy oferujące kompleksową obsługę od projektu, poprzez adaptację do działki, z załatwieniem wszelkich formalności, po budowę do stanu pod klucz.
Poszukiwania można zacząć już na etapie szukania projektu, czy na etapie załatwiania formalności  związanych z pozwoleniem na budowę, bo najczęściej do tego momentu podjęliśmy już decyzję w jakiej technologii będziemy nasz dom budować. Większość firm wykonawczych ma swoje specjalizacje: jedne budują tradycyjnie, inne w systemach szkieletowych, czy modułowych. Oczywiście posiadając projekt w konkretnej technologii już z pozwoleniem na budowę nie oznacza to, że nie możemy zmienić zdania. Zmiana technologii wznoszenia budynku jest tzw. zmianą nieistotną, co oznacza, że nawet jeśli mamy już pozwolenie na budowę zmiany tej możemy dokonać poprzez odpowiednią informację w Dzienniku Budowy, czy jak w przypadku technologii szkieletowych wykonanie projektu zamiennego konstrukcji, który zostanie złożony w momencie starania się już o użytkowanie budynku.

Na co zwrócić uwagę wybierając wykonawcę?

Jeśli otrzymamy wyceny od kilku firm zastanówmy się jak kwoty przekładają się na rzeczywistość.  Zanim podpiszemy umowę, której podstawą będzie dana wycena dopytajmy, czy jest to cena netto, czy brutto – dla osoby fizycznej ma to znaczenie ze względu na brak możliwości rozliczenia VAT. Sprecyzujmy co obejmuje ta cena: w jakim stanie budowlanym będzie uzyskany produkt końcowy, bo różnicą jest, czy dom będzie pod tzw. klucz, czy w stanie deweloperskim. Sprawdźmy czy cena obejmuje także koszt instalacji wewnętrznych. Wiele firm starając się przyciągnąć klienta „ukrywa” część kosztów, które jednak będziemy zmuszeni ponieść aby zamieszkać w budynku…

Zainteresujmy się historią firmy, sprawdźmy czy posiada już jakieś realizacje, poprośmy o namiary do wcześniejszych klientów. Dzięki temu możemy poznać opinię dotyczącą współpracy, rzetelności, czy fachowości wykonawczej. Ważne są także aspekty czysto ludzkie: atmosfera na budowie, podejście do klienta, grupa specjalistów, którzy doradzą w podjęciu często niełatwych decyzji.

Przeczytajmy umowę!

Jeśli już zdecydujemy z kim chcemy budować nasz dom, zanim podpiszemy umowę uważnie ją przeczytajmy. Poprośmy o jej wcześniejsze udostępnienie abyśmy mogli przeanalizować szczegółowo każdy punkt. Zwróćmy uwagę na terminy, zakres prac, kary, płatności. Jeśli na budowę zaciągamy kredyt sprawdźmy, czy terminy transz za poszczególne etapy budowy pokrywają się z transzami ustalonymi w banku.

Pilnujmy swojej inwestycji, nawet jeśli wybraliśmy generalnego wykonawcę. Dokonujmy sumiennie odbiorów poszczególnych etapów budowy, a zwłaszcza tych, które ulegają zakryciu (jak np. fundament), gdyż stwierdzenie poprawności ich wykonania będzie w późniejszym etapie problematyczne. Jeśli zupełnie nie mamy czasu na naszą budowę zastanówmy się nad powołaniem Inspektora Nadzoru, który poświęci czas jedynie naszej budowie dbając o każdy jej szczegół. Obowiązkowy bowiem Kierownik Budowy, może prowadząc kilka budów jednocześnie nie wywiązywać się w pełni z powierzonego mu zadania.

Kolejny artykuł z naszej serii w całości poświęcimy wszelkim formalnościom związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Dopłaty do Mieszkań dla Młodych

Program Mieszkanie dla Młodych obowiązuje od 1 stycznia 2014 roku i umożliwia dofinansowanie wkładu własnego dla kupujących mieszkanie, czy dom jednorodzinny na kredyt nawet do 30 % wartości mieszkania.

Do skorzystania z programu należy spełnić odpowiednie warunki. Z dotacji może skorzystać zarówno osoba samotnie wychowująca dziecko, singiel , małżeństwo bezdzietne jak i małżeństwo z dziećmi. Nie można mieć przekroczonych 35 lat, w przypadku małżeństwa liczy się wiek młodszego z małżonków, w przypadku trójki, czy więcej dzieci wiek nie stanowi już żadnej przeszkody. Przede wszystkim zakupywane mieszkanie należy nabyć na rynku pierwotnym  lub wtórnym w oparciu o kredyt hipoteczny. Kredyt zaciągnięty musi być na co najmniej 15 lat i musi obejmować co najmniej 50 % ceny zakupowanego mieszkania. Nabywca nie może być posiadaczem innego mieszkania, także w przeszłości, ale warunek ten nie dotyczy rodzin z trójką lub więcej dzieci. Bank w którym będziemy się starać o kredyt w ramach programu MdM sprawdzi też na bazie swoich wewnętrznych procedur naszą zdolność kredytową.

W ramach programu dofinansowaniu podlega:

  • dla singli lub osób samotnych wychowujących dzieci, dla rodzin z dwójką dzieci:  mieszkanie o powierzchni  do 75 m2,  dom jednorodzinny o powierzchni do 100 m2
  • dla rodzin z trójką dzieci: mieszkanie o powierzchni  do 85 m2, dom jednorodzinny o powierzchni do 110 m2

Dotacja nie będzie jednak w stosunku do całości zakupywanego mieszkania, czy domu, ale do 50 m2 lub 65 m2 w przypadku osób, czy rodzin z trójką dzieci. Dopłata liczona jest w odniesieniu do limitu cenowego określonego dla danej lokalizacji. Na jej wielkość ma wpływ zarówno region Polski  jak i fakt, czy kupowana inwestycja znajduje się na terenie miasta wojewódzkiego, czy w gminie sąsiadującej ze stolicą województwa, czy też w pozostałych gminach.

Jakie dopłaty są przyznawane:

  • dopłata do 50 m2 kupowanego mieszkania  lub 65 m2 w przypadku osób/rodzin z trojgiem dzieci
  • 10 proc. dopłaty do wkładu własnego dla osób samotnych i małżeństw bez dzieci
  • 15 proc. dopłaty do wkładu własnego dla osób i małżeństw wychowujących co najmniej jedno dziecko
  • 20 proc. dopłaty do wkładu własnego dla osób i małżeństw wychowujących dwoje dziecko
  • 30 proc. dopłaty do wkładu własnego dla osób i małżeństw wychowujących przynajmniej troje dzieci
  • dodatkowe 5 proc. na wcześniejszą przedterminową spłatę części kapitału kredytu dla osób, którym w ciągu 5 lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie (lub kolejne) wychowywane dziecko
  • dopłata liczona jest w odniesieniu do wskaźnika określonego dla danej lokalizacji

Jak wygląda procedura ubiegania się o dofinansowanie wkładu własnego?

Wniosek o dofinansowanie wkładu własnego składa się wraz z wnioskiem o kredyt w wybranym przez siebie banku, który przystąpił do programu. Do wniosku należy dołączyć:

  1. Pisemne oświadczenie o nieposiadaniu na własność mieszkania czy domu jednorodzinnego, wraz z oświadczeniem, że w momencie nabywania nowego mieszkania/domu sytuacja ta pozostanie bez zmiany. Nie dotyczy to rodzin/osób z trójką lub więcej dzieci.
  2. Pisemne zobowiązanie starających się o dofinansowanie do rozwiązania umowy najmu obecnie zajmowanego lokalu mieszkalnego, a także do zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności nabywanego mieszkania, czy domu.
  3. Pisemne oświadczenie o tym, że nabywane mieszkanie służyć będzie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Bank może też zażądać dokumentów potwierdzających spełnienie kryteriów programu dotyczących  powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania/domu, czy ceny zakupu.

Po zweryfikowaniu dokumentów przez bank przyjmujący wniosek, dalsza procedura udzielania dofinansowania wkładu własnego odbywa się w ramach współpracy pomiędzy bankiem i Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Przydatne linki:

Lista banków, które przystąpiły do programu jest na bieżąco aktualizowana na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego.

Kalkulator dopłaty MdM

Jakie pomieszczenia zaliczają się do powierzchni użytkowej w rozumieniu programu MdM

www.rodzina.gov.pl

Wybór technologii

Będąc już w posiadaniu działki, jak i projektu naszego wymarzonego domu pora zastanowić się nad wyborem technologii w jakiej powstanie budynek. To na jaki materiał ostatecznie się zdecydujemy będzie miało wpływ na koszty, energooszczędność i czas budowy.

Co oferuje rynek budowlany.

Współczesny rynek oferuje ogromny wybór materiałów konstrukcyjnych. Jedną z najbardziej rozpowszechnionych metod budowy jest tzw. technologia tradycyjna, murowana na mokro w oparciu o różnego rodzaju cegły, pustaki (poryzowane, Max),  bloczki z betonu komórkowego, czy bloczki silikatowe. Metoda ta jest tzw. metodą ciężką, dającą podzielić się na etapy dotyczące fundamentów, parteru, piętra itd. Cały proces budowy staje się przez to długi i rozłożony w czasie, co daje nam jednak możliwość etapowania nie tylko prac, ale wydatków finansowych. Trzeba  jednak pamiętać że metoda tradycyjna związana jest z przedłużeniem czasu budowy spowodowanym schnięciem materiałów. Warto o tym pamiętać mając na względzie nie tylko trwałość budynku, ale również kwestię wpływu na zdrowie  parowania chemikaliów.

W ostatnich latach pojawiła się alternatywa dla metody tradycyjnej w postaci domów modułowych,  szkieletowych, czy w technologii ETS, czyli tzw. kształtek styropianowych. Prefabrykowane elementy budynku: ściany, strop, więźba dachowa trafiają na plac budowy, gdzie montowane są na miejscu, czy jak w przypadku ETS układane jak klocki lego.

Dobrze rozwijającą się metodą budowy w Polsce jest znana od kilkudziesięciu lat na świecie technologia szkieletowa. Oparta jest na szkielecie drewnianym lub lekkim szkielecie stalowym z wysokiej jakości ocynkowanej stali.

Ogromną zaletą tej technologii jest szybkość budowy. Dom może powstać w przeciągu 3-4 miesięcy i to do stanu „pod klucz”. Szkielet stalowy montowany jest na gotowym fundamencie za pomocą wkrętów samo wiercących, które gwarantują niezwykłą stabilność i solidność konstrukcji. Domy budowane tą technologią charakteryzują się wysoką energooszczędnością (koszt ciepłej wody i ogrzania budynku 100m2 to ok. 1500 złotych rocznie).

Na co zwrócić uwagę.

Szukając najbardziej odpowiadającej nam technologii zwróćmy uwagę przede wszystkim na rodzaj materiału: jego trwałość, czy dany producent udostępnia nam odpowiednie certyfikaty i czy daje gwarancję na swój produkt. W przypadku szkieletu drewnianego sprawdźmy czy odpowiednio sezonowane było drewno, aby nie okazało się potem, iż konstrukcja ulega gniciu. Zastanówmy się jakim czasem dysponujemy, czy chcemy wybudować szybko, czy całość prac może się przeciągnąć. Skrócenie czasu budowy jest korzystne np. dla tych, którzy na budowę zaciągnęli kredyt i jego spłata uzależniona jest od tego jak szybko zostanie oddany budynek do użytkowania.

Zwróćmy uwagę na parametry cieplne danej technologii, czyli jak energooszczędny będzie powstały dom, a co za tym idzie jakie opłaty związane z ogrzewaniem będą nas czekać w przyszłości. Porównajmy jak ta sytuacja będzie się rysować dla tego samego budynku w różnych technologiach.
Oczywiście z punktu widzenia każdego budującego istotny jest koszt samej budowy, ale pamiętajmy, że nie jest to jedynie koszt materiału, czy robocizny ekip wykonawczych, ale także czas powstawania budynku. Jeśli jesteśmy w stanie wybudować dom w trzy miesiące to w porównaniu z budową trwającą rok, czy dwa – rachunek jest prosty.

Zasięgnijmy opinii, zapoznajmy się z zaletami, ale i wadami poszczególnych metod. Dobrym rozwiązaniem jest także wybór technologii w połączeniu z wyborem firmy wykonawczej, która w danej metodzie się specjalizuje. Wtedy jesteśmy w stanie nie tylko zobaczyć konkretne realizacje w danej technologii, ale i nawiązać kontakt z osobami, klientami tej firmy, które już dom z nią wybudowały, dzięki czemu uzyskamy wiarygodne i obiektywne informacje na interesujący nas temat.

Jak szukać i na co zwrócić uwagę przy wyborze firmy budowlanej podpowiemy już w następnym artykule naszej serii „Budowa domu krok po kroku”.